De Paris ao litoral atlântico, proprietários de aluguel de curta duração que montaram sua estratégia apoiados num regime tributário mais brando vão encarar um cenário bem menos favorável. Uma nova lei, apelidada amplamente de “anti-Airbnb”, redesenha a tributação dos aluguéis turísticos mobiliados a partir dos rendimentos de 2025 - e muita gente só sentirá o efeito quando entregar a declaração na primavera de 2026.
Uma repressão direcionada aos aluguéis turísticos de curta duração
A mudança nasce da lei Le Meur, oficialmente aprovada em novembro de 2024. O recado político não deixa dúvidas: pretende-se empurrar parte das locações de temporada de volta para o mercado tradicional, sobretudo nas zonas de habitação tensionada, onde moradores têm dificuldade para encontrar moradia.
Até aqui, o sistema fiscal tratava as locações turísticas mobiliadas com grande generosidade. Quem alugava um imóvel mobiliado de turismo não classificado em plataformas como Airbnb ou Abritel podia escolher o regime micro-BIC (um modelo simplificado de tributação de receitas de atividade) com uma dedução automática confortável.
Até os rendimentos de 2024, as locações turísticas de curta duração podiam usufruir de uma dedução fiscal de 50% sobre até €77,700 de receita anual de aluguel.
Na prática, isso fazia com que apenas metade da receita de aluguel entrasse na base do imposto de renda e das contribuições sociais, tornando a temporada extremamente competitiva quando comparada à locação de longo prazo sem mobília - ou até a outras formas de investimento.
Vale frisar que as locações mobiliadas de longo prazo usadas como residência principal do inquilino não são o alvo da reforma. Elas mantêm o teto do micro-BIC em €77,700 com dedução de 50%. O foco é, de maneira direta, o uso turístico de curta permanência - especialmente imóveis inteiros retirados do mercado de locação de longo prazo.
O que, de fato, “some” em 2026?
O que aparenta “desaparecer” em 2026 é o benefício fiscal generoso ao qual muitos anfitriões se acostumaram. A alteração legal vale desde 1 de janeiro de 2025, mas o impacto aparece em 2026, quando os contribuintes declararem os rendimentos de 2025.
Para o imóvel mobiliado de turismo não classificado, duas engrenagens do micro-BIC ficam mais apertadas:
- O teto do micro-BIC cai de €77,700 para €15,000 por ano.
- A dedução automática recua de 50% para 30% sobre os aluguéis brutos.
O efeito é duplo. Muita gente será empurrada para fora do micro-BIC por exceder €15,000 de receita anual. E quem continuar abaixo desse limite verá uma parcela menor da renda protegida pela dedução fixa.
Um anfitrião com €20,000 por ano de receita com locações de curta duração passaria a ser tributado sobre €14,000 em vez de €10,000 no micro-BIC.
Esse exemplo simples deixa claro o rumo: a base tributável sobe de forma acentuada, inclusive para quem tem um portfólio pequeno.
Micro-BIC vs regime real: duas lógicas muito diferentes
No micro-BIC, a administração fiscal aplica uma dedução padrão sobre o valor bruto recebido e tributa o restante. Não é necessário apresentar contabilidade detalhada. Com a nova dedução de 30%, a tributação recai sobre 70% do que se ganha com a temporada.
Já o regime real (régime réel), adotado por muitos “locadores mobiliados não profissionais” (LMNP), funciona de modo inverso: em vez de uma dedução automática, o contribuinte abate os custos efetivos, como juros de financiamento, seguro, imposto predial, comissões de agência, reparos, contas de energia e outros.
Além disso, é possível amortizar (depreciar) o imóvel e o mobiliário ao longo de vários anos. Essa depreciação contábil não exige desembolso imediato, mas reduz o resultado tributável. Para muitos proprietários, isso pode significar lucro tributável muito baixo - ou até zero - durante alguns anos.
Por que os rendimentos de 2025 e as cobranças em 2026 marcam uma virada
A própria autoridade fiscal francesa confirmou o calendário: as novas regras passam a valer para rendimentos obtidos a partir de 1 de janeiro de 2025. As declarações serão entregues na primavera de 2026, quando milhões de proprietários verão, pela primeira vez, avisos de imposto mais altos.
| Tipo de locação (França) | Teto do micro-BIC (2024) | Dedução (2024) | Teto do micro-BIC (rendimentos de 2025) | Dedução (rendimentos de 2025) |
|---|---|---|---|---|
| Turística de curta duração, não classificada | €77,700 | 50% | €15,000 | 30% |
| Mobiliada como residência principal (longo prazo) | €77,700 | 50% | €77,700 | 50% |
Com a redução do incentivo, legisladores esperam que parte dos imóveis migre do uso turístico para a moradia de longo prazo. Para o proprietário individual, porém, isso vira uma decisão estratégica a ser tomada nos próximos meses.
Como locadores LMNP podem reagir
Para quem se enquadra como LMNP (locador mobiliado não profissional), consultores fiscais já enxergam o regime real como opção padrão quando a receita supera €15,000. O micro-BIC simplificado perde boa parte do apelo.
O regime real exige mais disciplina. É preciso manter escrituração adequada, guardar todas as faturas e, idealmente, contar com um contador habituado à tributação imobiliária na França. Em troca, o proprietário ganha margem de manobra e, muitas vezes, uma conta de imposto menor ao longo do tempo.
Para muitos proprietários de aluguel sazonal, migrar para o regime real será a única forma de evitar que o imposto dispare em 2026.
A pergunta decisiva é simples: somados, seus gastos reais e a depreciação superam a dedução fixa de 30%? Se superarem, permanecer no micro-BIC tende a fazer pouco sentido.
Opção: obter a classificação oficial do imóvel como locação turística
Existe ainda outra alternativa: classificar oficialmente o imóvel como “meublé de tourisme” (acomodação turística mobiliada). Essa classificação é concedida por um organismo credenciado após inspeção e, em geral, preserva um tratamento fiscal mais favorável do que o aplicado às locações de curta duração não classificadas.
Com o imóvel classificado, os proprietários podem manter um micro-BIC mais vantajoso, com tetos mais altos e dedução de 50%, desde que cumpram requisitos mais rígidos. Não se trata de mera burocracia: o imóvel precisa atender padrões específicos de conforto e equipamentos, da qualidade da cama às instalações de cozinha.
Para alguns, as adequações necessárias coincidem com o que hóspedes já exigem. Para outros, o custo de melhorias, inspeções e eventuais regras locais pode anular o benefício.
Cenários concretos que proprietários já estão colocando na balança
Para entender como isso pode se materializar, veja três exemplos simplificados para rendimentos de 2025:
- Apartamento pequeno numa cidade com €12,000 por ano: o proprietário ainda consegue ficar no micro-BIC com dedução de 30%, então €8,400 seriam tributáveis. Se os custos anuais e a depreciação forem baixos, o regime real pode não trazer grande vantagem adicional, embora uma simulação com contador ainda valha a pena.
- Casa de férias no litoral com €25,000 por ano: o micro-BIC deixa de ser possível por causa do teto de €15,000. O proprietário precisa migrar para o regime real ou alterar o uso. Com juros do financiamento, encargos e depreciação, o lucro tributável pode ficar bem abaixo de €17,500 (que equivaleria a 70% dos aluguéis no micro-BIC).
- Portfólio de dois apartamentos com €40,000 por ano: o locador já estava perto do teto antigo e tende a ser fortemente impactado. A migração para o regime real, ou uma combinação de locação de longo prazo com curta duração, passa a ser decisão central do negócio - e não apenas um ajuste tributário.
Conceitos-chave que importam antes de 2026
Para leitores fora da França ou investidores iniciantes, algumas noções locais fazem diferença:
Micro-BIC: regime simplificado para pequenas receitas empresariais ou de locação. Não permite deduzir despesas item a item; aplica-se uma dedução fixa sobre a receita bruta. É fácil, mas perde eficiência quando a dedução encolhe.
LMNP (locação mobiliada não profissional): enquadramento para pessoas físicas que alugam imóvel mobiliado sem atuar como locador em tempo integral. Permite optar entre micro-BIC e regime real, dependendo do nível de receita e dos custos.
Amortização (depreciação): mecanismo contábil que distribui o valor do imóvel e do mobiliário ao longo de anos. Gera despesa dedutível sem saída imediata de caixa, frequentemente transformando um aluguel lucrativo em uma operação com baixa tributação.
Escolhas estratégicas e riscos no horizonte
Para quem vive de locação sazonal na França, a conta agora ficou mais complexa do que simplesmente “lotar o calendário e receber”. É preciso olhar o ganho líquido após impostos, as possíveis novas regulações na cidade e a pressão social sobre locações turísticas em áreas muito disputadas.
Há também um risco de timing. Deixar para agir apenas em 2026 significa aceitar que o primeiro ano sob as regras novas já estará fechado. Quem se antecipa em 2025 ainda consegue escolher o regime tributário, ajustar o número de noites alugadas, solicitar a classificação turística ou até converter o imóvel para locação de longo prazo.
Por outro lado, o fim do benefício fácil não elimina automaticamente a viabilidade do aluguel de temporada. Um imóvel bem localizado e bem administrado pode seguir rentável no regime real, sobretudo quando juros, encargos e depreciação são plenamente aproveitados. A vantagem ficará com quem faz as contas com rigor - e não apenas com quem corre atrás de reservas.
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